政策主要变化

　　调整住宅物业管理收费标准

　　别墅小区和非住宅物业实行市场调节价

　　可适当收取房屋装修管理费

　　明确物业管理服务收费的收取方式，规范房屋装修期间的收费

　　政府开发的安居房小区与商品房的物业管理服务收费执行相同的政策

　　取消物业管理服务收费实行收费许可证管理的规定

　　取消物业管理服务费外收取中央空调运行维护费的规定

　　电梯起始层住户不承担电梯运行费

　　取消优秀小区收费标准上浮的规定

　　在5月31日下午举行的关于调整物业管理服务收费的听证会上，对于《关于规范我市物业管理服务收费有关问题的通知》，物业管理企业和业主代表——物业管理市场两个主体都不满意，双方最后在“新政策应该暂缓实施”的观点上达成了一致。会后，深圳市国土资源与房产管理局有关负责人表示，这个新政策只是将来的市场参考价，并不具强制性，市场各方误解了政府的意图，但此次听证会还是达到了充分听取各方意见的目的。

　　【听证内容】

　　新政策有十余处变化

　　上个月，深圳市物价局公布了物业管理收费新政策，这个新政策与1997年深圳市住宅局制定的物业管理服务指导价相比，有10余处变化：新政策调高了多层住宅（十层以下或楼高低于24米）的收费标准，而高层住宅（超过多层住宅高度的住宅）的标准则有所降低。新政策还将住宅分为多层不带电梯住宅、多层带电梯住宅和高层住宅三类，并分别实行四级收费指导标准。同时，一级住宅物业的标准一律改为“按优质优价原则确定”，这意味着高档小区物业管理费取消了上限，收费由市场决定。

　　【双方意见】

　　市场双方要求暂缓施行

　　参加昨天听证会的听证代表共有24人，其中业主方、物业公司代表各7人，其余为政府部门代表、人大政协代表和专家学者代表。

　　但听证会并未如记者想象的逐条讨论新政策的变化及如何实施，业主代表和物业公司代表纷纷质疑新政策的不合理性，并进而引申到讨论物业公司和业主双方的关系、如何健全业主代表大会制度、政府如何实现对物管市场的有效管理等深层次问题。这既表明市场矛盾积累较深，也显示了双方欲共同寻求解决之道的心理。

　　由于此次物业管理新政策是根据1999年进行的一项调查数据制订的，因此受到了业主和物业公司代表的共同质疑。“数据无法反映现在市场的真实变化，因此不具可操作性。”一名业主代表说。

　　此外，鉴于去年国家《物业管理条例》出台后，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》也需要随之进行修改，市场双方均要求政府主管部门在深圳修订后的条例实施后，再出台物业管理收费的政策。

　　【部门说法】

　　这是参考价不是硬性规定

　　昨天的听证会结束后，深圳市国土资源与房产管理局物业监管处有关负责人说：“我们制定的这个标准只是供市场双方去参考的一个标准，而不是硬性规定的市场价格。”对于市场双方的误解，这位负责人表示，此次听证会只是征求各方意见的开始。

　　那么，收费新政策会在深圳本地条例修订后再颁布实施么？这位负责人透露，目前，深圳修订后的物业管理条例已报送法制局，并已在各区、各职能部门征求了意见，目前正在根据收集上来的意见进行修改，但具体实施的时间尚不确定。而深圳此次调整物业管理服务收费政策是根据国家、省有关要求进行的，不可能一直等到修订后的深圳本地条例实施再颁布。但在深圳本地条例修订后，如果有修改收费政策的必要，行业主管部门将再进行修改。

　　这位负责人一再强调，以前的物业管理收费价格是以政府指导价为主，并结合市场调节价。而新政策的最大变化是，除别墅以外的住宅物业均取消了政府指导价，实行市场调节价。“市场双方现在都没有完全理解，不过我们今天的听证会主要是听取意见，市场的意见还是很真实的。”

　　质疑新政策：

　　援引数据不具公信力

　　原由：在昨天的听证会上，物价局提供的《关于调整物业管理服务收费政策的听证报告》（以下简称报告）指出，这次调整收费的重要依据是该局与原深圳市住宅局对22家物业管理单位在1999会计年度的财务数据。报告显示：在当年11个多层住宅小区中，只有经营其中一个小区的物业管理企业盈利；而在当年11个高层住宅小区中，盈利的物业管理企业则有6家。此次调低高层住宅物业管理服务收费标准与此有关。

　　业主方代表梁松：这个调查数据严重缺乏公信性，数据到底是怎么来的？为什么有这么多的物业管理企业亏损？商业行为是趋利行为，如果它不盈利为什么不关门？作为消费者，我向那些诚实地称自己盈利的企业致敬。

　　物业管理公司的成本到底有多少？早前有一个业内说法，即75%的入住率再加上75%的有效缴费率是物业管理企业的盈利底线。据一项市场调查显示，按照各专业公司的报价，专业保安服务、保洁、电梯保养等4项费用加起来的价格不过每平方米每月费用1.48元，而且都是各专业公司内最好的服务的价格。

　　价格调整和市场控制应采用市场手段而不是行政手段，不然只能适得其反。政府应组成一个由业主代表、专业代表、行业代表等组成的调查组，定期调查物业管理成本并定期公布，这样才具公信力。然后在这个成本的基础上增加一定的利润率再去招标就可以了。

　　经营者代表陈德宁（深圳中旅联合物业管理有限公司董事长）：认真阅读报告后，我感到非常担忧。首先，报告是1999年做出的，到现在已经过去了5年，是否具有公信力值得质疑。因此我建议由物业公司、业主代表、有公信力的机构组成调查组，对成本、利润进行重新调查和核算，然后再根据新的调查结果确立指导价范围。

　　再有，与这个调查相对应的是，政府此次调整的定价有相互矛盾之处，不具操作性。调查的数据显示，高层物业管理企业普遍处于亏损状态，现在却把高层的价格调低。

　　标准未根据成本制定

　　原由：报告中提出，此次出台的新收费政策还有一个指导标准，即社会承受能力及比较其他城市收费指导标准，按深圳与北京、上海、广州等城市的物业管理费、人均可支配收入比较，深圳的人均可支配收入为23400元，为北京、上海的两倍多，但多层住宅的物业管理收费标准却与北京、上海差不多（深圳为0.9元，北京为0.89元，上海为0.6元），高层物业管理收费方面，深圳为2.6元，北京为1.5元，上海也为1.5元。

　　业主方代表罗灼尧：此次定价的根据包括成本、承受能力、与其他地区价格水平比等，我觉得这是不合理的。我认为，定价的唯一根据只能是成本，不应因深圳人有钱就多收费，从收费承受能力来考虑是不合理的。如果说，深圳人的可支配收入为其它城市的两倍，那么物业管理收费标准也应该是其他城市的两倍的话，那么我们深圳的物业管理公司能够提供比其他城市物业企业好两倍的服务么？

　　经营者代表文舜尧（深圳市沙河物业管理有限公司副总经理）：实际上，这个指导标准忽略了物业管理企业的服务标准、忽略了物业管理企业的成本，而且把收费等级与资质挂起钩来，如一级收费等级必须持有一级资质证书，也不科学合理。讲到物业管理费，似乎只能下调，却没有讲到上升。但随着经济指数的上升，人工成本也会增加，物管成本也越来越高，因此应制定调整条款。