房价泡沫逐渐挤空，合理定价才能赢得市场

　　深圳特区内土地紧缺、房价高企，住房供应与消费者的购买力不能形成有效对应；而特区外有较为充足的土地供应和庞大的人口基数，“关内外一体化”进程不断加速，与特区内同等市政配套标准建设，将为其城市功能和产业结构的提升拓宽空间。据深圳市国土资源和房产管理局统计资料显示：2008年1至5月，特区外商品住宅销售面积94．01万平方米，占全市的75．94％；销售10327套，占全市的74．22％；销售均价10755．20元／平米（同期全市均价为12815．94元／平米）。不可否认，特区外销售面积和套数均占到了全市的75％左右，在解决大量首次置业需求的同时，也拉低了深圳整体楼价水平，“主战场”作用益发显著。

　　房价泡沫逐渐挤空

　　2008年上半年，深圳房地产市场延续去年四季度走势，量减价缩，买方市场特征明显。价格在不断调整中寻找内在价值支撑；普通住宅营销转向自用需求，豪宅和投资型商用物业定价更趋合理；由于价格水平更贴近首次置业人群，龙岗区超过宝安区，居全市成交量之首。

　　据深圳市国土资源和房产管理局统计资料显示：2008年1－5月份，龙岗区预售商品住宅销售面积51．02万平米（占特区外的54．27％），套数5978，均价9448．0元／平米；宝安区预售商品住宅销售面积42．99万平米（占特区外的45．73％），套数4349，均价12306．51元／平米。

　　另据众厦地产研究中心资料显示：2008年5月，龙岗区新开楼盘销售价格及销售率分别为8560元／平米和48％，去年同期为9950元／平米和88％；宝安区新开楼盘销售价格及销售率分别为7500元／平米和36％，去年同期为17252元／平米和83％。以宝安中心区为例，2007年9月商品房开盘价最高，为2．1万元／平方米；2008年3月降至10720元／平方米；开盘成交率以同年2月份最低，仅为12％。这说明，整个上半年是特区外房价挤泡沫的过程。但从市场氛围看，与一季度相比，4、5月份全市商品住宅成交面积和价格趋于稳定，说明整体楼价调至合理水平后，刚性需求将带动买家踊跃入市。

　　合理定价才能赢得市场

　　众厦地产观察：一方面，特区内资源和土地供应极其有限，旧改成本高昂，至令有效需求得不到满足，商品房开发呈“泛豪宅化”趋势；另一方面，特区外积存多年的土地存量及新增开发用地，集中于近年释放，供应量猛增，但市政设施、能源交通、教育医疗等城市化配套工程短期内难以跟上，如果定价不遵循市场原则，就难以打造成交僵局。反之，这也说明特区外地产开发的出路在于合理定位、定价。可以看到，同一片区，不同开发商的营销定价策略会带来“冰火两重天”的不同结果。比如，2008年3月16日，宝安中心区“深业·新岸线”三期开盘，折后均价9000元／平米，一步到位的销售价格刺激了入市热情，开盘销售率达42％（之前的2月份，宝安区新房开盘销售率12％）；5月25日，同片区的金港华庭开盘，均价8800元／平米，开盘售出近400套。

　　本轮特区外房地产市场的调整，起先是通过轮番降价促销，来打破成交僵局；随着开发商和置业者心理趋于理性，楼价逐步到达某一平衡点，此时，唯有那些合理定价、品质优良、物超所值的“好宅”项目，才能“逆市飘红”热销，赢得消费者的青睐