政府不会救市，要救也是救中国经济，买方市场需要主动营销

　　房地产换上了糖尿病

　　谈到宏观背景下的深圳楼市，戴欣明认为中国房地产患了病，但是患上的并非SARS，而是糖尿病。因为从病理上来讲，SARS病是一种简单病，糖尿病则是一种复杂病。SARS乍一看是很凶猛，控制不好甚至可以把整个中国吞没，但是只要你找到一个突破口，就可以把它一下子消灭掉。而糖尿病不同，它是一种疑难杂症，患上了有可能一辈子都治不好，还会进一步加重甚至导致失明。

　　至于房地产行业患上糖尿病的原因，他认为主要有两个，一个是遗传，基因的问题，另一个是自身的问题，膳食结构不合理，自身行为导致这种后果。

　　政府不会救市，要救也是救中国经济

　　在政府救市问题上，戴欣明的看法与众不同。他认为中国救市救的是中国经济，而不会是房地产这一个行业。当前的中国经济出了点问题，房地产行业收到了巨大冲击。但是因为房地产的问题比较复杂，单纯救市，是解决不了问题的。要让房地产健康发展，就需要从其他行业补充新鲜血液。而拯救中国经济，可能需要三到五年时间，所以目前房地产行业的形势还是很严峻。

　　买方市场下，客户所追求的价格和产品成本几乎没有太大关系。一个楼盘卖五千块有人买，卖八万块也有人买。至于这个房子是不是值八万，没有人会去考察，因为购买房子的阶层不一样。

　　品牌营销带来几大剧变

　　戴欣明表示，房地产行业目前处于买方市场，在买方市场下，从价格角度谈营销是错误的。他认为开发商只要做出了自己的品牌，拥有了品牌效应，就在楼盘价格上拥有了话语权。如果只是做一些浅层次的营销方式，价格对楼盘销售的影响会很大，客户能接受多少就得卖多少，要不然就会卖不出去会亏本倒闭。但是如果地产商做有了自己的牌子，价格对楼盘销售的影响就处于次要地位了。这个时候客户对价格就不敏感，开发商在价格上就拥有了话语权。

　　地产企业有了自己的品牌，将会引起地产营销行业的剧变。第一，会对地产代理机构造成巨大冲击，引起代理机构的大洗牌。甚至到最后代理公司和中介将会合二为一。事实上，在一些地产营销发达的国家如美国，代理和中介是一个概念，只有在国内才变成了两个概念。

　　第二，会出现大量的联合代理。因为这个时候已经不分代理还是中介了，目的只有一个——销售。

　　第三会促进媒体和广告的专业化。对他们而言，要生存就只有更好地服务于开发商，就只有更加专业化。

　　最后，品牌还会导致发展商的营销机构扩大。实际上现在很多开发商也出现了这样的情况。有人会认为，代理公司做得很好，为什么不干脆直接找代理，干嘛要自己花费成本设置营销机构呢？而实际上，因为房地产营销的庞杂性，仅仅依靠代理是没办法完成的。

　　在地产营销上，当下，还出现了一些所谓的营销教练、营销策划、营销咨询的新职业，也是一个很好的尝试，不过总体来说比较困难。

　　买方市场需要主动营销

　　戴欣明谈到，开发商在两种情况下需要请代理公司：一是楼盘销售速度非常快，楼盘有望在短时间内销售完毕的要请代理，因为地产公司人手不够；另外就是地产商资源不多渠道不广，这时候就需要请具备多种资源的代理公司。

　　但是，在买房市场的情况下，因为销售速度放慢，可能需要一年甚至两年才能售完，这个时候地产商还会需要代理吗？很显然，他们不需要。

　　他认为，买房市场下的营销方式跟以往有很大不同。以前我们认为房地产就是“建设”，后来叫“开发”，直到现在才叫营销。当然，之前也有营销，只不过叫做创意营销。所谓创意营销，也就是开发商加上广告公司，只要有个点子就可以卖出去。而在买方市场条件下，这样做显然行不通。在买房市场下，我们需要更多的主动营销，需要有一个整体的营销思维。